Les points essentiels pour réussir son investissement locatif

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer afin d’augmenter son patrimoine et de percevoir un revenu supplémentaire une fois l’achat amorti. Pendant la durée de la location, cet investissement vous permettra de diminuer vos impôts, de préparer votre retraite, de vous constituer un patrimoine. Une fois la période de location achevée, vous pourrez transmettre le bien à vos héritiers, le revendre, l’habiter ou le laisser en location. Encore faut-il bien choisir le logement à acheter.

Choisissez la bonne ville et le bon quartier
Certains villes ont une population qui continue d’augmenter mais c’est le cas aussi de certains quartiers. Choisissez bien l’emplacement du bien immobilier que vous allez acheter en fonction des commodités présentes à proximité : écoles, commerces, université, transports en commun. Selon la nature du bien, la clientèle ciblée n’aura pas les mêmes exigences. Un studio près d’une université se louera facilement mais risque d’être vacant chaque été ; un quatre pièces est plutôt destiné à une famille qui appréciera la proximité d’une école, d’un médecin…

Vérifiez le marché
Avant d’acheter, il faut vérifier l’état du marché immobilier dans les alentours. Y a-t-il beaucoup de logements vides ? Quels sont les tarifs de location appliqués ? Est-ce qu’il y a de grandes entreprises ou une université à côté ? Autant de critères qui vous aideront à évaluer le potentiel du bien.

Achetez quelque chose qui vous plait mais pas trop grand
Il faut acheter un logement dans lequel vous pourriez vivre et qui vous plait. Il ne s’agit pas d’avoir un coup de coeur car les goûts sont très subjectifs mais d’acheter un bien neutre où chacun peut se sentir facilement à l’aise. Ne cherchez pas à acheter trop grand. L’effort mensuel que vous allez devoir faire pour rembourser un emprunt ne doit pas être excessif.

La rentabilité 
Sachez que dans l’immobilier, la plus-value sera faite sur le prix d’achat, il faut donc acheter avec discernement. N’espérez pas non plus une rentabilité énorme ; entre 3 et 4 % vous pouvez vous estimer satisfait. De plus, l’immobilier est un placement à long terme.

HAUSSE

La défiscalisation
Plusieurs lois de défiscalisation immobilière peuvent vous permettre de diminuer vos impôts en respectant certaines conditions. Ainsi, la loi Pinel va vous permettre de déduire entre 12 et 21 % du prix d’achat sur vos impôts. Cette mesure varie en fonction de la durée de l’engagement locatif et ne concerne que les logements neufs avec un plafond de 300 000 euros. L’amendement Censi-Bouvard concerne les logements neufs ou situés dans une résidence de services. Il impose une location d’au moins neuf ans et permet de réduire ses impôts de 11 % du prix d’achat hors taxe tout en récupérant la T.V.A.

Bien choisir son locataire
Afin de limiter les risques de loyers impayés, il convient de demander un maximum de garanties au locataire. Si le loyer que vous demandez est inférieur à un tiers des revenus du locataire, vous êtes en droit de demander une caution solidaire. Si votre bien est mis en colocation, vous pouvez demander une caution à chacun pour la totalité du loyer.

Choisir la tranquillité avec la mise en gestion
Si vous n’habitez pas dans la même ville que le bien que vous avez acheté, si votre emploi du temps est extrêmement chargé, il peut être intéressant de confier la gestion de la location à une agence immobilière. C’est l’agent immobilier qui s’occupera de tout et vous n’aurez qu’à toucher les loyers. Il faut compter entre 5 et 10 % des loyers pour rémunérer ces services.

Une garantie est bienvenue
Il est recommandé de souscrire une assurance classique pour se protéger des loyers impayés ou de souscrire à la garantie universelle des risques locatifs. Cette dernière permet de couvrir les créances à hauteur de 70 000 euros et les détériorations jusqu’à 7 700 euros.

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